АРЕНДА
 
ПРОДАЖА
 
ИПОТЕКА
 
Кадастр КАДАСТР
 
НАСЛЕДСТВО
 
НОВОСТРОЙКИ
 
ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ОБМЕН
 
ПОКУПКА
 
НАЛОГИ
 
ЕГРН
 
ПРИВАТИЗАЦИЯ
 
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
 
ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА


Застройщик в стадии банкротства. Что делать дольщику?

К большому сожалению, процесс банкротства застройщика в нашей стране, далеко не единичный случай.

 

Как самостоятельно оформить новостройку в собственность?

Как правило, покупка квартиры в новостройке осуществляется еще до введения дома в эксплуатацию

 

Перевод квартиры в нежилое помещение

Все вопросы, касающиеся жилой недвижимости в Российской Федерации, регулируются Жилищным кодексом РФ.

Как правильно купить квартиру в новостройке?

Все интересующие Вас вопросы Вы можете задать нашему юристу. Консультация с юристом бесплатна. Введите свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана - это быстро и бесплатно. Также можете позвонить нам по бесплатным номерам: 8 (499) 703-35-33 доб. 658 — Москва и обл.; 8 (812) 309-06-71 доб. 310 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 777-08-62 доб. 286 — все регионы РФ. Звонки принимаются круглосуточно.

 

Если рассматривать покупку квартиры в целом, и неважно в новостройке она будет или на рынке вторичного жилья, это очень долгожданное событие для многих людей.

Помимо радости и счастья, данная сделка может принести своему владельцу  немало хлопот и уйму вытрепанных нервов. Так вот, чтобы этого избежать, необходимо знать «Как правильно купить квартиру в новостройке». Да-да, именно в новостройке, так как именно приобретению данного жилья посвящена эта статья.

Как правило, приобретения жилья в новостройке или строящемся доме намного дешевле, чем приобретение жилья на рынке вторичной недвижимости.

  Как правильно купить квартиру в новостройке?  

   

Покупку квартиры в новостройке можно условно разделить на два вида:

— к первому виду можно отнести приобретение новых квадратных метров путем вложения средств в долевое строительство;

— ко второму варианту относим покупку жилья через договор переуступки права требования.

На первый взгляд кто-то подумает, а в чем разница между этими видами и есть ли она вообще. Разница есть, хоть и не существенная. Рассказать об этом я хочу на своем примере, скажу сразу, квартиру в новостройке я покупала по договору переуступки прав требования.

Покупка квартиры в долевке

На данный момент времени, да в принципе и всегда так было, покупка квадратных метров путем вложения в долевое строительство самый выгодный способ приобретения квартиры. Выгода как вы понимаете заключается чисто в финансовой стороны этого вопроса. Может быть для кого-то вопрос нового и вторичного жилья принципиален, и он просто не хочет жить в квартире после кого-то, но как правило, таких людей меньшинство.

Для всех давно не секрет, что вложение средств в строительство намного выгоднее, чем покупка готового жилья, то есть на вторичном рынке. Как правило, чем меньше этап строительства дома, тем меньше и стоимость за квадратный метр. Наименьшая стоимость квартиры на этапе возведения фундамента. На данном этапе квадратный метр стоит дешевле всего, далее с возведением каждого следующего этажа цена будет возрастать примерно на 1.000-3.000 рублей за квадрат. Но, не все так хорошо, как хотелось бы.

Чем раньше вы вложитесь в строительство, тем больше нервов потратите. Поставьте себя на место дольщика. Вы непонятно какому «дяде» отдали как минимум 1,5 – 2 миллиона рублей. Некоторые люди эти деньги копили почти всю свою жизнь, а некоторые взяли ипотечный кредит лет на 20-30, тем самым загнав себя в долговую яму. Вы каждый день будете думать: «А строиться ли дом?», «А не медленно ли он строиться?», «А почему сегодня на стройке так мало работников?», «А почему они сегодня вообще не работают, ну и что, что сегодня Новый год» и так далее.

Да, конечно, эти переживания весьма обоснованы и оправданы. Вы просто не представляете, сколько по нашей стране горе-застройщиков, которые уже на начале возведения фундамента  банкротились. Счет таких застройщиков по всей стране идет, наверное, на тысячи.  Причины банкротства могут быть разные: кто-то изначально так и планировал, кому-то помешал кризис, кто-то неправильно составил смету и так далее. Конечно, хорошо если застройщик «сдулся», достроив дом до конца, а у некоторых ведь произошло и так, что не поставив ни одного этажа.

Совсем недавно, президент Российской Федерации, подписал закон, благодаря которому, данные недострои могут достроить до конца другие подрядчики, взамен того, что городская администрация взамен этому выделит им участок под строительство. Данный закон помог многим обманутым дольщикам. Только на примере одного моего города, могу сказать, что порядка 15 домов-долгостроев достроили именно так, без привлечения дополнительных денежных средств дольщиков. Кто-то обижается на законодательство нашей страны, сетуя на то, что дольщики никак не застрахованы.

А с другой стороны, посудите сами, заключения договора долевого строительства вещь добровольная. Никто вас к этому не принуждал, вы чисто на своем «хочу» заключили с ними договор и отдали кругленькую сумму денег, а потом хотите, что бы государство вам их отдала, в случае банкротства. Но, не смотря на это, вложение средств в долевое строительство является очень востребованным.

Неуспев только открыть продажи квартир в строящемся доме, как через пару месяцев уже все раскуплены. Быстрее всего расходятся однокомнатные, а потом уж и все остальные. Многие вкладываются в строительство для жилья, а многие и для того чтобы заработать денег. Далее, эти квартиры они продают по договору переуступки права требования.

Покупка квартиры в новостройке по договору переуступки

Как правило, по такому договору продают квартиры по двум причинам:

— в ходе строительства поняли, что дом строится некачественный и жить в дальнейшем там не хотят;

— заработать деньги. Многие люди вкладываются в долевое строительство с целью заработать денег. Это для них является своеобразной «работой».

Как правило, покупают они квадратные метры на самом первом этапе строительства, на возведении фундамента, а то может быть еще и раньше, а продают перед самой сдачей объекта, то есть дома в эксплуатацию.  На этой стадии естественно цена за квадратный метр будет намного выше. К примеру, в центральной части России, за исключением Москвы, квадратный метр в начале строительства стоит примерно 50.000 рублей, а к концу в районе 63.000 рублей. Да, конечно, после того как дом сдадут, цена квадратного метра вообще подскочит до 68.000-70.000 рублей и у многих в голове возникает вопрос, почему они не дождутся сдачи дома и только после этого продадут квартиру.

Все дело в том, что после того как дом сдастся, вы не сможете продать квартиру по договору переуступки права требования, вам придется заключать договор купли0-продажи, а как известно, нельзя просто так, не заплатив налогов, продать квартиру которая находилась менее трех лет в собственности. Благодаря этому закону, владельцу квартиры от разницы между покупкой и продажей придется заплатить 13% в казну государства. Конечно, и этого можно избежать, но зачем это надо, если можно продать по договору переуступки права требования.

Плюсы и минусы приобретения жилья по договору переуступки права требования

— вы покупаете новой жилье;

— к минимуму сведен риск недостроя жилья;

— сэкономленные нервы;

— немного дешевле, чем аналогичная  покупка квартиры на вторичном рынке;

— в случае банкротства застройщика вы в большей степени защищены, нежели те, кто купил квартиру по договору долевого строительства.

К минусам приобретения данного жилья можно отнести то, что все таки риск недостроя или долгостроя присутствует. Зная по своему опыту, я сама в 2013 году покупала квартиру по договору переуступки. В принципе, покупала квартиру уже готовую, единственное что было не доделано, на полу не были еще прибиты плинтуса. Как мне утверждали, что через 15 дней назначена экспертиза, после которой дом сдадут в эксплуатацию. Только затянулись эти 15 дней на два с половиной года. Как сначала  оказалось, что не было сделано благоустройство придомовой территории, дальше оказалось, что не проплачены квоты за отопление, электричество и воду. Потом оказалось, что застройщик судится в водоканалом и так далее. Через год получилось так, что застройщик вступил в стадию наблюдения в деле о банкротстве. Мне пришлось идти в суд и писать заявление о том, чтобы меня включили в реестр требования кредиторов. Но, к счастью, городские власти помогли разобраться с квотами и водоканалом и дом через два с половиной года после моей покупки, все-таки сдали в эксплуатацию.

Так что, можно сделать вывод из всего вышесказанного, что покупка квартиры в новостройке помимо радости и счастья, может принести еще много горя, выплаканных слез и потрепанных нервов. Для того чтобы эти риски минимизировать необходимо знать, как правильно купить квартиру в новостройке.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Подбор вариантов для покупки новостройки необходимо начинать с определения места расположения дома. Практически у каждого человека, желающего приобрести квартиру, есть районы в городе, которым он отдает предпочтение.

После того, как вы определитесь с районом, необходимо определиться с площадью квартиры и комнатами. Одно дело, если вы человек уже в возрасте живете один или с супругом, а другое если вы молод или недавно обзавелись второй половинкой, то тут уже надо думать наперед. У вас когда – нибудь появятся дети, а может и не один, и, к примеру, однокомнатной будет маловато, так что все эти варианты надо продумать наперед, так как обмен квартир или продажа одной и покупка другой, не самое приятное занятие, оно отнимает много сил, времени и нервов.

Необходимо определиться с домом, то есть, какой этажности он должен быть, из какого материала сделан. В данное время мода пошла на малоэтажные строения, так как, как правило, в данных домах отопление и горячая вода от газа. Индивидуальное газовое отопление в дома – что может быть лучше? Пожалуй, ничего. Когда холодно – можно добавить, когда жарко – отключить, да и по деньгам это будет намного экономней. Данные дома обычно не более 5-ти этажей, так как газ дальше не пойдет.

При выборе дома лучше отдать предпочтение дому из кирпича. Конечно, цена за квадратный метр в таком доме будет немного выше, но и преймуществ у такого дома больше, нежели панельного или блочного. Панельный дом я вообще не советую выбирать, помимо низкой цены за квадратный метр у этого дома нет никаких хороших характеристик. Летом в таком доме жарко, душно, нечем дышать, а зимой – холодно и дует из всех щелей, даже которых не видно, а уж о слышимости в этих домах все, наверное, уже знают. Живя в таком доме, кажется, что соседи живут не в соседней квартире, а в другой комнате.

Также при выборе дома, а вернее, из какого строительного материала он будет возведен, необходимо уделить особое внимание и внутренним перегородкам. На данном этапе, как правило, дома делаются из газо-пено блоков. Сам по себе материал очень дешевый и плохой. Могу рассказать такую историю из своей жизни. Моя подруга с мужем, продав свое старое жилье, вложилась в строительство двух ярусной квартиры, состоящей из 5-ти комнат и общей площадью 120 квадратных метров. Радости их не было предела, так как получилось вложится в долевое строительство совсем дешево. Естественно, материал дома, из которого он будет построен они ни с кем не обсуждали.  Оставшись без квартиры, так как свою продали, чтобы вложиться в строительство, они сняли квартиру в доме по соседству, прямо напротив того, в которого вложились в долевку. За строительством они наблюдали прямо из окна. Когда дом был возведен, строители приступили к внутренней отделке, и они не долго думая пошли посмотреть на свое будущее жилище, на расположение комнат. Обойдя все квартиру вдоль и поперек, Катя, так зовут мою подругу, остановилась оглядеться и оперлась рукой о возведенную стену. После этого она оказалась лежащей на полу, сначала она и ее муж не поняли, что произошло, а оказалось, что межкомнатное разделение, то есть стена, просто упала от того, что подруга на нее оперлась. Удивлению их не было предела.

Есть еще один пример. Так уж пришлось, что по своей работе, мне очень часто приходится общаться с застройщиками и их снабженцами. И тут ко мне приходит на работу как раз один из снабженцев строительной компании и рассказывает такую историю. Директор строительной компании, в которой она работает взялся за голову и не знает, что делать. Дело в том, что уличные стены, на которые крепятся радиаторы, сделаны из такого «говна», не побоюсь этого слова,  что их не выдерживают. Они крепят батареи, а они падают. Далее слышала, что когда дом сдали, все живущие в нем очень возмущались, так как они не могли повесить ни один шкаф на стену, так как стена крошилась и шкаф падал.

Если сделать вывод из двух этих историй, так по мне лучше купить квартиру в доме которому уже лет так десять – пятнадцать, а не покупать кота в мешке. Конечно, можно у застройщика посмотреть проектную документацию, подробно узнать из чего будет построен дом, но ведь совсем не факт, что дом будет соответствовать своему проекту на сто процентов. Ведь в тех двух случаях, о которых я рассказала, также были проекты, и если уж начали строить, значит, они были согласованы с архитектурой и экспертизой города. Просто очень сложно узнать о том, из чего на самом деле сделаны будут эти стены.

На мой взгляд, новостройку опасно покупать. Предпочтение лучше отдать домам которым лет по десять-пятнадцать. Они уже проверены временем. Покупать квартиру  на вторичном рынке жилья лучше еще и тем, что вы будете в курсе с кем вы будете жить. Как правило, перед покупкой можно пройтись познакомиться с соседями, поспрашивать, кто про что знает. Спросить у какой- нибудь бабули, живущей в этом подъезде, уж они то всё про всех знают. А покупать квартиру в новостройке, тоже самое, что и купить кота в мешке.

Следующим этапов в покупке квартиры будет сбор информации о застройщиках данного района города. Как правило, в каждом городе, в каждом районе строятся дома. У каждого дома свой застройщик. Перед тем как вложиться в строительство необходимо собрать как можно больше информации о каждом из них. Можно заказать бизнес выписку. В этой выписке будет подробная информация о бухгалтерии застройщика, о его постоянных контактах. Также будет написана дебиторская и кредиторская задолженности, если таковые имеются. Очень много информации можно получить в интернете на тематических форумах. Практически всегда, когда строится новый дом или целый микрорайон на городском портале создана тема для дольщиков. На этом форуме между собой общаются дольщики. Если вам будет что-то интересно, можете у них спросить.

После того, как вы определились с районом, домом, застройщиком, необходимо выбрать этаж и планировку будущей квартиры. Данные условия можно выбрать, если вы вкладываетесь в строительство на начальном этапе строительства, потому что с каждым днем свободных квартир все меньше и меньше. Этаж, как правило, первый и последний не особо выбирают. Стоимость квадратного метра на этих этажах меньше, чем на остальных. Но, в последнее время пошла мода на перевод  из жилого фонда в нежилой квартир на первых этажах. Зная это, застройщики поднимают цены на квартиры на первых этажах, но это только в тех домах, которые выходят на большие улицы, проспекты.

Также стоит уделить свое внимание на инфраструктуру микрорайона, в котором планируете вкладываться в долевое строительство. Очень важно, если вы в дальнейшем собираетесь постоянно жить в этой квартире, что инфраструктура района была хороша развита. Покупать квартиру в доме лучше рядом с остановками общественного транспорта. По началу, когда эйфория от покупки квартиры вас не отпускает, кажется, да наплевать, близко будет остановка или нет, подумаешь, зато прогуляюсь, воздухом подышу, но вы быстро оценить потом близость остановки.  Если вы живете полноценной семьей, в которой есть маленькие дети или вы планируете в скором времени их завести, то очень важно наличие детского сада и школы. Очень хорошо, когда рядом с домом имеется множество продовольственных супермаркетов, минимаркетов и аптек.

Также, немаловажным условием при выборе квартиры, является наличие большой придомовой территории. Сейчас, в новых микрорайонах, новые дома растут как грибы и очень близко друг к другу. Поэтому, свободного места рядом с домом практически нет. Получается, что вашим детям негде будет гулять, негде будет поставить детскую игровую площадку, но хуже всего, что негде будет припарковать автомобиль. В данное время, практически в каждой семье присутствует автомобиль, а то и два и три и наличие парковочных мест очень важно.

Вот в принципе и все. В этой статье мы рассказали вам о самом главном, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры в новостройке. Конечно, у каждого есть еще какие-то условия приобретения, но это уже индивидуально.

Назад Вперед -Оформление кредита на недвижимость, какой порядок?

 

Пишите отзывы по теме.
Не пишите пустых фраз!

Справочные материалы:


Строительная экспертиза
в городах

Оформление недвижимости
в собственность: адреса

ЖЭКи
в городах России

Оформление
земельных участков

Выписки ЕГРП
в городах РФ

Кадастровые инженеры
в городах

Перепланировка квартир
в городах

Межевание
в городах России

Кадастровые услуги
в городах

Геодезические услуги
в городах

Договор купли-продажи
в городах

Проектирование домов
в городах

Технический паспорт
в городах

МФЦ
в городах

Нотариусы
в городах

ЕГРН
в городах

Приватизация
в городах

Росреестр
в городах


БТИ
в городах

ФНС
в городах

Юридические консультации
в городах

Помощь юристов
в городах



 

 

Как производится кадастровая оценка или переоценка объекта недвижимости?

Кадастровая оценка представляет собой действия, основная задача которых заключается в определении стоимости..

 

Что такое условный номер недвижимости, отличие от кадастрового?

Каждый человек имеет свой личный и уникальный документ (паспорт), подтверждающий его личность..

 

Как прописать новорожденного ребенка?

Прописать новорожденного ребенка необходимо  как можно скорее. Без прописки в дальнейшем вам не получить СНИЛС и другие документы.

 


Частное строительство – приоритет для граждан

Недвижимость РФ – больше не интересует инвесторов?

Долевое строительство: «за» и «против»

Росреестр создает единую базу недвижимости. Для чего это необходимо?

Что будет с рынком недвижимости после падения рубля?

Как производится кадастровая оценка?

 

 

Что такое условный номер недвижимости?

 



Как прописать новорожденного ребенка?

 

 

Застройщик в стадии банкротства. Что делать?

 




Вопросы по сотрудничеству: rusrealtys@yandex.ru Яндекс.Метрика
  Копирайт 2015 год | РУСНЕДВИЖИМОСТЬ – Все права защищены!